王健林又甩卖了一座万达广场凯发·k8国际娱乐网。

2024年12月30日，武威万达广场激动变更，原全资激动万达商管退出，坤华基金成为100%全资激动。

坤华基金是与中金老本于2023年年底才确立的不动产私募基金。该基金不着手则已，一着手就在一年时刻内拿下9座万达广场。

除新华保障外，阳光保障、寰球保障等5家险企，至少是18座万达广场的接盘方。而万达也并非惟一份，北京中粮·置地广场、世茂珠海巨无霸抽象体等繁密地产，都曾被各大险企花数十亿元的资金接踵购下。

在国内老本市集中，保障资金是一支扼制刻毒的金融力量，它们凭借专有的投资视角和耐久的投资策略，鄙俚简略提前下注某些钞票，并在这些钞票价值大幅上升后当令退出，从而获取丰厚的答复。

这次大界限集体跨界投资房产背后，保障公司是若何想的？

01、抄底万达

坤华基金全名为“坤华（天津）股权投资结伴企业（有限结伴）”，天眼查透露，新华保障抓股99.9%，中金老本抓股0.1%。在坤华基金对外投资的总共9个款式中，一齐都是散布在北京、南京、成都、银川等宇宙各地的万达广场，且这些投资均于2024年完成，整个认缴出资额达37.35亿元。

▲坤华基金投资万达广场情况。数据来源/天眼查

坤华基金的历史配景不浅薄，该基金于2023年年底确立。对于基金建立的原因，新华保障称旨在拓展投资渠谈，挖掘投资契机，多元化惩处钞票。

如今一年时刻昔时，从资金量和投资数目上，都不丢脸出新华保障把交易地产视为进犯的投资标的。

该计谋背后，与新华保障新掌门东谈主的计谋有脱不开的预计。

据公开尊府，2023年8月，新华保障原董事长李全退位，杨成全补位任新华保障党委文书、董事长。生于1971年的杨成全，是一位券商宿将，曾在申万宏源集团供职长达15年，其投研资管才略颇受服气。

接办新华保障后，杨成全矫正的一个进犯要道词等于“强投资”。杨成全称详情了三个标的：耐久投资，竣事褂讪收益；丰富投资品种和策略，增厚投资收益；加强投研，捕捉优质钞票，竣事逾额收益。

2023年年底，新华保障通知出资99.99亿元，与中金老本共同确立界限100亿元的不动产私募基金，即坤华基金。

那时，就有市集化私募股权基金东谈主士分析，从公告看，该基金或将投向一些现款流答复较好的企业，对应的底层钞票为不动产，诸如交易地产、养老地产等。原因是地产类钞票低廉，属于允洽加大投资的阶段。

这种料到很快得到印证，2024年，坤华基金通常接盘万达广场。4月接盘北京万达广场、6月接盘烟台芝罘万达广场、9月南京、10月成都，然后是晋江、赤峰、银川、淮北、武威地区的万达广场。

熟练地产圈的都明晰，之于王健林，出售万达广场能匡助集团应答企业债务问题、赶快回笼资金。但保障公司为什么要接下这些摊子？这不仅是外界意思的问题，亦然投资者关怀的问题。

2024年夏天，多位从外地赶往北京的个东谈主激动，稀疏在新华保障激动会上向惩处层问及此事。杨成全十分自信地答复，“新华保障的地产投资昔时莫得踩过雷，莫得投资过激进的地产公司款式，看到的个别公开信息波及的都是优质料产企业”。他称地产投资的风险对新华保障合座财务影响有限，让投资者不要惦记，并提议对新华保障股票“坚硬抓有”。

看好房地产的并非新华保障一家，其他保障巨头也在这几年不谋而合加码房地产。据《财经天地》不齐备统计，自2023年以来，险资共计着手18宗万达旗下钞票，背后资金来自阳光保障、中国太保、寰球保障、横琴东谈主寿等险企。

万达除外，其他房地产资源也被各大险企相中。中邮东谈主寿曾斥资近43亿元买下西单大悦城抓有的中粮·置地广场款式，中国东谈主寿以39亿元买下了世茂珠海抽象体，祥瑞东谈主寿花20亿元收购江门鹤山、江门蓬江及西安空港的三个物流园区，盟国东谈主寿自2022年下半年以来抓续加仓不动产，总投资金额已超200亿元，所投款式包括上海北外滩的“盟国金融中心”、北京向阳区CBD商办凯德·星贸、京东产发三期物流基金等。

此外，泰康东谈主寿、建信东谈主寿、海保东谈主寿等公司曾经败露大额不动产投资公告，通常加码写字楼、产业园区与养老社区等不动产。

据中国企业老本定约副理事长柏文喜先容，在这之前，险企的钞票确立主要集会在固定收益类钞票，如国债、企业债、银行入款等。字据中国银保监会公布的数据，2021年保障资金应用余额为23.23万亿元，确立保抓以固定收益类钞票为主，其中，利率债、信用债和银行入款占比位列前三位，整个占比约55%。

如今险企加码不动产，是什么使得险企的投资念念路发生了变化？

02、寻找优质钞票

国内投资环境每天都在发生新的变化。保障行业所波及的固定收益率投资亦是如斯。

典型如代表无风险的国债利率的抓续走低，令东谈主始料未及。

据《财中社》统计，2014~2018年新华保障的年均总投资收益率为5.64%，高于那时5%~5.5%的投资收益率假定，本解析产生正的利差收益。而2019~2023年的年均总投资收益率着落到了4.48%。

另据央行发布的《中国金融褂讪论说（2024）》中提到，受低利率环境、权利类钞票收益不足预期等多重身分影响，近几年保障公司资金应用收益率抓续下行。当资金应用收益率低于灵验保单协议平均预定利率时，会产生利差损。利差是保障公司的主要利润来源，利差损压顶将对保障公司酿成筹备压力。

从国外保障公司应答利差损的造就来看，日本保障业通过扩大外洋投资比重、借助外洋高息钞票弥补原土高收益钞票的匮乏。欧洲保障公司则和会过加多耐久股权投资、地产投资、汇注投资讨论等另类钞票来获取逾额收益。

在我国，保障行业相通需要抑制寻找新的投资渠谈和收益来源，因此地产投资被提上议程。

柏文喜对《财经天地》暗示，在面前投资环境下，优质不动产项揣度打算确立价值渐渐体现。不动产投资具有较低的风险和较高的收益褂讪性，妥当险企的投资需求。与此同期，房地产市集资历了一段时刻的调遣，一些房企濒临资金压力，出售钞票的意愿较强，险企不错从中获取更多的投资标的。

萨摩耶云科技集团首席经济学家郑磊补充称，保障公司纷繁购买交易地产，主如若看中了其耐久褂讪的房钱收入，这对于保障公司的现款流惩处相称成心。而交易地产鄙俚具有较好的升值后劲，尤其是在具有品牌影响力和运营造就的企业手中。此外，保障公司也可能通过收购房地产款式来获取设备造就，为其将来的房地产设备业务奠定基础。

事实上，跟着 “保本无波动”的钞票在变少，为提高保障公司的风险惩处才略，连年来，国度层面也在抑制命令保障公司“长钱长投”，监管继续出台文献，饱读动保障业增抓上市公司股票、允许保障资金投资公募基础花式证券投资基金等。

这极少还体当今险资举牌上市公司上，据《证券日报》统计，2024年全年，共有8家险企整个举牌20次。被举牌的A股、H股上市公司整个达18家，波及动力、基建、环保、银行等多个界限，举牌次数和被举牌上市公司数目均创下近四年新高。

抽象各方信息不错看到，各险企说明保障资金耐性老本上风、栽种耐久收益的趋势曾经越发较着了。多管皆下的情况下，保障公司取得的效力若何呢？

03、靠房租拉利润

险企投资房地产所获收益方式，无非几种：交易体运营收益、出租房地产收益、与房企互助获取投资分红收益等。

据新华保障公司2024年半年报，2024年上半年营业收入555.91亿元，净利润110.83亿元，皆竣事同比双位数增长，告别邻接多个季度的下滑，使得公司在8月30日盘中涨停，市值重返千亿元。其中，投资性房地产房钱收入为1.67亿元，较2023年同期增长4.4%，同期其投资性房地产余额为92.46亿元，占合座投资组合的0.6%。

▲新华保障财报截图

新华保障在财报中称，公司保障资金应用长期解任肃肃投资、耐久投资、价值投资的基本理念，计谋钞票确立层面以久期长、现款流褂讪的固定收益类钞票为压舱石，餍足钞票欠债匹配条款，同期辅以平衡的权利类钞票确立，以提高耐久投资答复 。

到了2024年第三季度，对于房地产的直不雅房钱收入和投资余额未在财报中体现，但前9个月，新华保障营收同比大增72.9%，净利润大增116.7%，公司坦言，功绩变动的平直原因，是受老本市集飞腾的影响，前三季度投资功绩同比加多。放置2024年9月末，公司投资钞票为 16067.06 亿元，前三季度年化总投资收益率为 6.8%；年化抽象投资收益率为8.1%，上年同期为3.0%。

中国祥瑞的房产投资走势相通十分乐不雅。2024年上半年，中国祥瑞净利润746.19亿元，同比增长6.8%。其中，投资性房地产房钱收入达37.04亿元，同比增长15.39%。

公司暗示，放置2024年6月末，保障资金投资组合中不动产投资余额为2074.25亿元，在总投资钞票中占比4.0%。该类投资以物权投资为主(包含平直投资及以款式公司股权容貌投资的抓有型物业)，在不动产投资中占比79.1%，主要投向交易办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业。

在中期功绩发布会上，中国祥瑞总司理助理兼首席投资官邓斌暗示，不动产最坏的时候曾经由去，处于调遣期，筑底的情况曾经酿成。

2024年第三季度，中国祥瑞净利润再增长151.3%。公司提到，保障资金投资功绩优良。2024年前三季度，面对复杂多变的市集环境，祥瑞保障资金投资组合竣事年化抽象投资收益率5.0%，同比上升1.3个百分点。

此外，从面前已败露的数据来看，2024年上半年，中国太保投资性房地产房钱收入3.46亿元，中国东谈主寿上半年投资性房地产净投资收益为0.57亿元。

多位金融东谈主士以为，将来保障公司购买交易地产的表象很可能会赓续加多，他们亦抒发出“房产虽好，不要贪酒”的不雅点。

2023年12月，国度金融监督惩处总局印发《保障资金应用里面限定应用相易第5号——不动产投资》，条款保障公司开展不动产投资，至少要关注钞票欠债错配风险、市集风险、流动性风险、法律合规风险及操格调险等，细节包括拟投资的不动产项揣度打算产权气象、区位气象、惩处权气象以及地盘使用年限等方方面面。

柏文喜强调，险企需要对拟投资的地产款式进行全面的风险评估，包括项揣度打算财务气象、运营才略、市集远景等，确保投资的安全性和收益性。另外也要关注国度和方位的房地产政策变化，确保投资手脚妥当预计政策规定。

作家 |陈大壮

剪辑 |朗明

图片来源 |视觉中国